Bauamnestie auf Mallorca: Finca legalisieren bis Mitte 2027 – lohnt sich das?

Zum ersten Mal seit Jahrzehnten können Eigentümer auf Mallorca nicht genehmigte Bauten auf ländlichem Grund (suelo rústico) offiziell legalisieren – aber nur noch bis Mitte 2027. Die „Bauamnestie” der Balearen (offiziell: außerordentliche Legalisierung nach dem Decreto-ley 3/2024) ist für viele Finca-Besitzer die einzige Chance, illegale Anbauten, Pools oder ganze Gebäude in einen legalen Zustand zu bringen. Hier liest du, für wen sich das lohnt – und für wen nicht.

Was ist die Bauamnestie?

Im Mai 2024 hat die Balearen-Regierung mit dem Decreto-ley 3/2024 ein außerordentliches Legalisierungsverfahren geschaffen. Es erlaubt, Gebäude, Anbauten und Anlagen auf suelo rústico zu legalisieren, die ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung errichtet wurden – vorausgesetzt, die Verwaltung kann wegen Verjährung ohnehin keinen Rückbau mehr verlangen. Aus „geduldet, aber illegal” wird damit „legal mit allen Papieren”.

Die Frist läuft ab: Beantragt werden kann die Legalisierung nur drei Jahre lang ab Veröffentlichung des jeweiligen Insel-Beschlusses – für Mallorca endet das Fenster Mitte 2027. Danach ist das Verfahren Geschichte.

Wer kann legalisieren?

• Bauten auf suelo rústico, die fuera de ordenación sind (nicht dem geltenden Planungsrecht entsprechen)
• Die Frist der Verwaltung zur Wiederherstellung der Legalität ist bereits verjährt (bei Bauten vor 2018 in der Regel: 8 Jahre nach Fertigstellung)
• Auf geschützten Flächen (z. B. Naturschutzgebiete) gelten Ausschlüsse bzw. Sonderregeln – hier ist eine Einzelfallprüfung Pflicht

Wichtig: Bauten nach 2018 verjähren auf rústico gar nicht mehr – für sie ist die Amnestie meist der einzige Weg zur Legalität, sofern sie überhaupt zugelassen sind.

Was kostet die Legalisierung?

Die Amnestie ist kein Geschenk – sie hat ihren Preis. Fällig werden:

• Ausgleichsabgabe (prestación económica): gestaffelt nach Antragsjahr – 10 % des Bauwerts im ersten, 12,5 % im zweiten, 15 % im dritten Jahr. Wer jetzt beantragt, zahlt bereits die höchste Stufe. Für Eigentümer mit niedrigem Einkommen sind Ermäßigungen vorgesehen.
• Übliche Steuern und Gebühren wie bei einem Neubau (u. a. Baukostensteuer ICIO, Verwaltungsgebühren)
• Technisches Projekt: Ein Architekt/Aparejador muss ein Legalisierungsprojekt erstellen – je nach Objekt einige tausend Euro

Rechenbeispiel: Ein nicht genehmigter Anbau von 80 m² mit einem Ausführungswert von 1.200 €/m² (= 96.000 €) kostet in der aktuellen Stufe rund 14.400 € Ausgleichsabgabe, plus Steuern, Gebühren und Projekt – realistisch also 20.000–25.000 € insgesamt. Viel Geld, aber oft ein Bruchteil des Wertzuwachses, den eine legalisierte Immobilie beim Verkauf erzielt.

Die Auflagen: Umweltmaßnahmen sind Pflicht

Das Legalisierungsprojekt muss Maßnahmen enthalten, die das Gebäude ökologisch verbessern, etwa:

• Reduzierung der Lichtverschmutzung
• Bessere Energie- oder Wassereffizienz (z. B. Photovoltaik, Regenwassertanks)
• Eine ordnungsgemäße Abwasserlösung (Kläranlage nach den Vorgaben des balearischen Wasserplans – die alte Sickergrube reicht nicht)

Lohnt sich die Amnestie für dich?

Ja, wenn: dein Bau nach 2018 entstand (keine Verjährung möglich), du verkaufen oder beleihen willst, du vermieten möchtest oder endlich umbauen willst (illegale Bauten dürfen nicht angefasst werden).

Vielleicht nicht, wenn: dein Altbestand längst verjährt ist und du nur die Papiere ordnen willst – dann ist die deutlich günstigere escritura de obra nueva por antigüedad (Eintragung wegen Alters) oft der bessere Weg. Genau diesen Unterschied sollte ein Fachmann prüfen, bevor du fünfstellig investierst.

Häufige Fragen

Bis wann kann ich den Antrag stellen?

Für Mallorca läuft die 3-Jahres-Frist Mitte 2027 ab. Da das Verfahren ein technisches Projekt voraussetzt und die Rathäuser gegen Ende voll sein werden, solltest du spätestens 2026 starten.

Was passiert, wenn ich nichts mache?

Verjährte Bauten bleiben geduldet, aber dauerhaft fuera de ordenación: kein Umbau, Probleme bei Verkauf und Finanzierung, Risiko bei künftigen Gesetzesänderungen. Nicht verjährte Bauten bleiben angreifbar – inklusive möglichem Rückbau.

Gilt die Amnestie auch für Pools?

Ja, auch nicht genehmigte Pools auf rústico können legalisiert werden, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Gerade hier lohnt der Vergleich mit den Alternativen.

Kann ich das ohne Architekt machen?

Nein. Das Verfahren verlangt ein technisches Legalisierungsprojekt von einem Arquitecto oder Aparejador.

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Hinweis: Keine Rechtsberatung. Stand: Juli 2026 – Fristen und Verfahren können sich ändern; maßgeblich sind die Veröffentlichungen des Consell de Mallorca.